Nuestra opinión es que es una Ley que afronta un problema real muy grave como es la falta de vivienda accesible a precios razonables, un problema que sin duda había que acometer o mejor dicho debería haberse acometido hace ya mucho tiempo

Manuel Sancho

Entre la población en general, entre los inquilinos, entre los profesionales del sector e incluso entre una mayoritaria parte de los propietarios de vivienda en alquiler es masiva la opinión de que la situación no es sostenible y que algo hay que hacer pero la futura nueva Ley no va a ser la solución porque la Ley busca la solución enfocando en corto y con el zoom visual a toda potencia sobre las secuelas del mercado actual, inquilinos excluidos del mercado residencial, en vez de enfocarse en el por qué el mercado ha llegado hasta al situación actual  y cuál es la causa que ha generado el problema.

Para intentar evitar los muertos y heridos en accidentes de tráfico, se han regulado normativas sobre la calidad de los vehículos que se fabrican, se han incorporado cinturones de seguridad y airbags, se ha establecido el carnet por puntos y hasta hay helicópteros que vigilan las carreteras y sancionan a los infractores, pero a nadie se le ha ocurrido sacarles las ruedas a los coches... ¡y eso que está claro que si los coches no tuvieran ruedas no habrían muertos en accidentes de tráfico!

Es fácil plantear un buen número de razones que afectan a los precios de alquiler, a continuación, relacionamos cuatro de ellas surgidas así a bote pronto dada la premura en escribir estas líneas,

1- Si hay mucha demanda los precios suben y en todas las zonas con alta demanda hay un componente común, el nivel de demanda de origen extranjero. Nada se dice de ello en la nueva Ley

2- Cuando la oferta baja los precios también suben y la oferta baja cuando la oferta de alquiler se traslada al alquiler turístico o de corta estancia legal o alegal. Nos preguntamos que se hace al respecto

3-  Los alquileres los marca en gran manera la rentabilidad que quiere obtener el propietario y esta rentabilidad esta basada en el precio de compra. No se ha actuado para rebajar el precio de compra.

4- Los alquileres bajan y la rentabilidad exigida por los propietarios baja cuando se incrementa le seguridad jurídica pero la incertidumbre de los propietarios aumentará con la nueva norma.

Como resultado de estas reflexiones podemos intuir que las consecuencias de la norma solo van a ser buenas para los inquilinos que actualmente tienen contrato en vigor, la subida de precios se contendrá y los alquileres pueden bajar en las zonas que sean declaradas tensionadas. Nos alegramos por ellos y la vez nos entristecemos porque se van a convertir en una elite singular iluminada por la buena suerte que nada tendrá que ver con el resto de las personas que aspiren a convertirse en futuros inquilinos.

La nueva LAU no mejora las garantías de cobro del alquiler a los propietarios, no agiliza los procesos judiciales y tampoco plantea ningún tipo de protección contra los daños que algunos causan en las viviendas lo que hace que la elección del futuro inquilino en un factor clave para los propietarios, ¿Generará esto que los propietarios bajaran los precios solo a los inquilinos muy solventes dejando fuera a los recién incorporados al mercado laboral? No lo sabemos pero es muy posible. Sería un curioso efecto ‘alquiler barato para inquilinos ricos’

¿Habrá más oferta de alquiler y bajaran los precios?

 Intuimos que no, los grandes propietarios no tienen ningún aliciente, ninguna motivación para incrementar la oferta por lo que resulta razonable pensar que por esta parte la oferta se mantendrá o disminuirá. Por su parte el pequeño propietario podría tener una motivación fiscal para mantener la oferta en alquiler y rebajar precios que la bonificación del impuesto sobre la renta que pasa del 50% general al 90% una cuestión innovadora de la nueva LAU -si los contratos de alquiler se formalizan con una duración de 10 años o se rebaja el alquiler-  pero que puede tener un recorrido muy corto porque el inquilino no tiene ninguna obligación de cumplir la duración del contrato pudiendo rescindirlo unilateralmente.

Nos preguntamos qué pasará cuando un propietario rebaje el alquiler un 10% para obtener la mejora fiscal y su inquilino abandone la vivienda en un par de años, lo que le obligará abajar de nuevo el alquiler otro 10% para mantener su fiscalidad estable.

¿Esta norma será buena para el pequeño propietario o será una trampa?

Nuestra opinión es que no estamos frente a una Ley que vaya a mejorar el mercado de alquiler, los futuros inquilinos se enfrentaran a una oferta que poco a poco será menor y a unos requisitos de solvencia cada vez mayores. A los actuales propietarios les será más difícil hacer justificables los costes de mantenimiento y actualización las viviendas ofertadas que al quedar obsoletas una gran parte de derivará al mercado de venta.

La gran duda es si el empeoramiento del mercado de alquiler será de forma rápida o lenta, creemos que será un proceso lento como también estamos convencidos que la realidad se impondrá, también lentamente, y a medio paso estaremos escribiendo más líneas como estas comentando la siguiente nueva Ley de Vivienda, espero que la futura nueva-nueva Ley de Vivienda además de ver que hay un problema sea capaz de aportar soluciones.