EL ALZA DE TIPOS Y EL BOOM CONSTRUCTOR REDUCEN LOS PRECIOS DE LAS OFICINAS

per Secretaria Tècnica,

La ralentización de la economía y el aumento de los tipos de interés están presionando a la baja los precios de las oficinas en toda Europa. En España, los precios ya han comenzado a bajar del orden del 5% presionados por el aumento de la tasa de desocupación que está provocando el boom constructor de los últimos años y que se sitúa en el 12,1% en la capital y el 11% en Barcelona.

En el primer semestre de este año, han salido al mercado 45.000 m2de oficinas en Madrid y 88.000 m2en Barcelona, pero están acabando las obras muchas más: 87.000 m2en Madrid (un 25% de los cuales ya están comprometidos) y 274.000 m2en Barcelona (con el 35% ya prealquilados).

En el primer trimestre del 2022 han salido al mercado 45.000 m2 de oficinas en Madrid y 88.000 en Barcelona

Según la consultora DWS, “los precios pueden caer entre el 10% y el 15% antes de volver a crecer a medio plazo, de manera que, en un horizonte de diez años, nuestras perspectivas para las rentabilidades inmobiliarias es que se mantengan prácticamente sin cambios”, señala.

Fuentes inmobiliarias explican que la subida de los costes de financiación ha incrementado en 0,25 puntos básicos la rentabilidad que piden los inversores para comprar un edificio, ya que la mayoría de ellos son entidades financieras –como fondos de inversión o de pensiones o aseguradoras– que deben ofrecer rentabilidades competitivas a sus inversores. El mayor retorno exigido por estos inversores obliga a reducir el precio de compra del inmueble.

Eusebi Carles, socio de mercado de capitales de la consultora Cushman & Wakefield recuerda que un aumento de las rentabilidades exigidas no se traduce siempre en un descenso del precio de los edificios. “En muchos casos los contratos de alquiler están indexados al IPC, por lo que la misma actualización de rentas aporta la rentabilidad adicional que requieren los inversores”. A su juicio, además, “sigue habiendo muchos inversores con mucha liquidez y eso sostiene los precios”.

Lindy Garber, responsable de inversiones de la consultora CBRE Barcelona, cifra en 10 puntos básicos la subida de la yield o rentabilidad que exigen los inversores en Barcelona, especialmente en los edificios del centro de la ciudad o de la periferia, hasta el 4% y el 5,85% respectivamente. En Madrid, la consultora dice que la subida es de 0,25 puntos en las ubicaciones secundarias del centro y también fuera de la M-30, hasta el 4,25% y el 5% .

Según DWS, los precios pueden caer entre el 10% y el 15% antes de volver a crecer a medio plazo

El mercado español de oficinas ha recuperado en los últimos meses los niveles de actividad anteriores a la pandemia. En el primer semestre –apunta CBRE–, la inversión de oficinas en Madrid se ha situado en 541 millones de euros, un 12% por debajo del nivel medio de los últimos cinco años, mientras en Barcelona ha alcanzado los 415 millones, en línea con la media del último quinquenio.

Según la consultora Savills, sin embargo, “el número de transacciones se ha ralentizado en julio”, como en el resto de las capitales europeas, lo que atribuye “a que los inversores son más selectivos en el contexto actual y el producto de calidad que buscan en localizaciones prime es escaso”.

La contratación de oficinas también ha vivido una primera parte del año muy buena. Según los datos de Cushman & Wakefield, en el primer semestre se han alquilado 235.000 m2de oficinas en Madrid, un 47% más que en el mismo periodo del año anterior, y 183.000 m2en Barcelona (un 26% más), alcanzando ya valores similares a los del 2019. Eusebi Carles reconoce que ahora “todo hace pensar que tendremos un segundo semestre más flojo” porque las empresas son muy sensibles a las malas perspectivas económicas cuando valoran alquilar nuevas oficinas.

Gran parte de la actividad del mercado se concentra en el deseo de las empresas de buscar oficinas en edificios de más calidad, de manera que los alquileres en edificios de clase A/B+ suponen el 73% de la contratación en Barcelona y el 71% en Madrid. Las empresas, destaca Carles, buscan espacios que encajen mejor con sus objetivos de sostenibilidad corporativa (ESG) y que atraigan a los empleados de vuelta a la oficina. “Empezamos a ver signos de polarización”, reconoce Lindy Garber, de manera que los edificios de menor calidad, poco sostenibles o peor localizados tendrán más dificultades para alquilarse o venderse.

Barcelona puede encontrar una dificultad añadida por el gran peso de la tecnología en la contratación de oficinas. Estas empresas, muy castigadas en bolsa, están destruyendo empleo y cerrando en algunas ubicaciones para reducir costes y asegurar su viabilidad.

En Barcelona, en el primer semestre, el principal arrendador dejó de ser el tecnológico y fue el de servicios a las empresas, señala la consultora CBRE. En esta categoría, los más activos fueron los operadores de espacios de trabajo flexibles, que tras el parón de la pandemia vuelven a crecer con fuerza y alquilaron el 20% del espacio de oficinas en la ciudad.

Las transacciones se ralentizan porque los inversores buscan edificios de gran calidad y hay pocos

Con la recuperación de la actividad de los últimos meses, las rentas han vuelto también a niveles precovid. En los mejores edificios de las mejoras zonas de Madrid, el alquiler de una oficina cuesta 36 euros/m2/mes, un euro más que a principios de año. En Barcelona, en cambio, la renta máxima se mantiene estancada desde el año pasado en 27,25 euros/m2/mes.

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